Créditos Hipotecarios en Argentina: ¿Oportunidad o Trampa?

Maximiliano Sancari

Maximiliano Sancari, un joven que está pisando fuerte en el mercado de CABA con el estudio jurídico e inmobiliaria ESTUDIO SANCARI, nos brindó en exclusiva este análisis sobre la situación actual del mercado de créditos hipotecarios en Argentina. Sancari expone los factores que pueden convertir esta aparente oportunidad en una posible trampa para los inversores y compradores.

El regreso de los créditos hipotecarios UVA ha sido un motor clave en la reactivación del mercado inmobiliario argentino. La posibilidad de acceder a financiación nuevamente atrajo a miles de compradores, generando un fuerte movimiento en la compra y venta de propiedades. Sin embargo, en las últimas semanas, el panorama ha comenzado a cambiar: el costo financiero total (CFT) de los créditos ha aumentado en varios bancos, haciendo que adquirir un préstamo sea menos conveniente o directamente inaccesible para muchas personas.

Bancos con Mejores Condiciones en CABA

A pesar del endurecimiento de las condiciones crediticias, todavía existen algunas opciones competitivas. Actualmente, en la Ciudad de Buenos Aires, cuatro bancos mantienen CFT relativamente lógicos:

• Banco Nación: CFT desde 4,70%, financiación hasta el 90%, con un máximo de USD 280.400.

• Banco Ciudad: CFT de 3,59%, financiación de hasta el 75%, y préstamos de hasta USD 283.400.

• Banco Patagonia: CFT de 5,54%, financiación de hasta el 75%, y préstamos de hasta USD 259.100.

• Credicoop: CFT de 5,77%, financiación del 70%, con un tope de USD 161.943.

El Banco Ciudad, en particular, ha recibido una avalancha de solicitudes, superando las 900.000 peticiones de crédito. Esto ha generado expectativas de un fuerte aumento en el valor de las propiedades. Según Beltrán Briones, Director Financiero de Estudio Kohon, la mayor demanda podría traducirse en una suba de entre 30% y 40% en el precio de los inmuebles en CABA.

¿Un Escenario Demasiado Optimista?

No todo es color de rosas. Según la Encuesta de Condiciones Financieras del Banco Central, en el primer trimestre de 2025 se otorgarán menos créditos hipotecarios debido a un endurecimiento de las condiciones. Doce bancos han incrementado sus tasas de interés, acortado plazos y modificado montos, lo que podría frenar el auge del sector.

El impacto más visible está en el aumento de la Tasa Nominal Anual (TNA), que pasó de 5,5% a un promedio de 7,4%, lo que significa que la cuota inicial subirá un 20%, haciendo más difícil cumplir con los requisitos de ingresos.

Algunos bancos con CFT más elevados incluyen:

• Banco Comafi: desde 6,66%.

• BBVA: desde 6,79%.

• Banco Macro: desde 6,96%.

• ICBC: desde 7,12%.

• Santander: desde 7,47%.

• Banco Hipotecario: desde 10,14%.

• Banco Galicia: desde un exorbitante 10,25%.

¿Comprar Ahora o Esperar?

Muchos compradores se encuentran en la disyuntiva de si es mejor invertir ahora o esperar a ver cómo evolucionan las condiciones crediticias. Actualmente, los precios de los desarrollos inmobiliarios en pozo son elevados porque las constructoras prevén un mayor acceso al crédito y están ajustando sus precios en consecuencia.

Es fundamental analizar si conviene alquilar o sacar un crédito UVA para comprar una propiedad. La relación entre la cuota de un crédito y el alquiler de una propiedad similar es un factor clave para determinar si la compra es financieramente viable.

Conclusión: Actuar con Cautela

El actual escenario parece prometedor, pero en Argentina la economía puede cambiar de un día para el otro. Hoy el acceso al crédito es una oportunidad para muchos, pero el endurecimiento de las condiciones podría frenar la euforia del mercado inmobiliario. Antes de tomar una decisión de inversión, es recomendable evaluar todas las opciones y no dejarse llevar por el optimismo del momento.